住房按揭贷款操作程序如下：

1.首先，开发方的售楼团队将与客户完成购房合同的签署。

依照规约，购房者需缴付预先设定的首付款项；

2.自商品房买卖合同签订之日起五个工作日内，购房者应向当地房地产交易中心的市场管理部门提交合同备案登记申请；

3.自首付款支付完毕后的第七个自然日起，购房者需向我司指定的合作银行递交满足按揭银行要求的相关材料，包括但不限于房屋买卖合同（已备案登记）、房款收据、个人身份证明文件、婚姻状况证明、收入证明以及银行可能要求的其他补充材料；

4.接下来，贷款银行会对购房者的各项信息和手续进行全面的调查和审核，并与符合基本条件的购房者（包括其配偶）进行初步的手续办理，这其中涉及到的具体内容包括借款申请书、共同还款声明、承诺书、谈话记录、借款合同、借据等；

然后，购房者需在贷款银行开设存款账户或者银行卡，银行将这些材料上报至上级机构进行进一步的审批；

5.通常情况下，申请审批的时间限制为七个工作日。

如果超过这个期限，我们的营销部门将会与银行保持密切联系，了解实际进展情况，解决可能出现的问题，全力以赴地协助购房者顺利完成贷款手续，并及时与按揭银行签订阶段性的担保协议。